Por um Analista do Mercado Imobiliário *
Quem caminha pelas ruas de Balneário Camboriú não enxerga apenas a imponência dos gigantes de concreto. Enxerga uma geografia marcada por cores corporativas. Verde, azul, laranja e preto embalam dezenas de terrenos nobres na área central e na orla. São os famosos tapumes. Para quem olha de fora, parecem sinal de dinamismo econômico. Para quem entende a mecânica financeira do setor, revelam uma tática corrosiva: a “demarcação de território” a custo zero, sustentada pela ingenuidade de famílias permutantes e pelo silêncio complacente do poder público.
No jargão financeiro, isso se chama “landbanking”, a prática de estocar terrenos para valorização futura. O problema piora quando esse estoque não é feito com capital próprio da construtora, travando o patrimônio alheio por meio de contratos de permuta que arrastam promessas por décadas.
A cenoura, o burro e a armadilha da permuta
A matemática vendida ao permutante é sedutora. Um proprietário tradicional recebe a promessa de entregar a casa da família em troca de três ou quatro apartamentos de alto padrão no futuro edifício. O contrato é assinado, o tapume é erguido, a logo da construtora ganha visibilidade na rua e… o tempo para.
Enquanto o projeto adormece nas gavetas sob o pretexto de “análises de viabilidade” e “burocracia de aprovação”, a construtora obtém algo inestimável: o controle sobre o m² mais caro do Brasil. Balneário Camboriú lidera o Índice FipeZAP com média superior a R$ 13.000/m², alcançando marcas astronômicas de R$ 40.000 a R$ 50.000/m² na primeira linha do mar.
Ao cercar o imóvel sem data real para o primeiro tijolo, a empresa bloqueia a concorrência, inflaciona artificialmente a escassez de terrenos e aguarda o pico máximo de valorização do mercado para, só então, lançar.
Nesse ínterim, o terreno vira um estacionamento privado ou um depósito abandonado. A família que entregou seu bem viverá anos pagando aluguel temporário ou aguardando uma promessa que não sai do papel. É a cenoura amarrada à ponta da vara: o permutante caminha sem nunca alcançar o fruto do seu próprio patrimônio, enquanto o valor do solo é manipulado pelo grande player.
“O mercado imobiliário não pode funcionar como uma oligarquia onde poucos marcam o mapa da cidade com seus tapumes e decidem quando e como a infraestrutura pública deve servi-los.”
Duas medidas: o peso das compensações e a mordaça da fiscalização
A assimetria fica gritante quando olhamos para a relação com a gestão pública. Para viabilizar projetos babilônicos, que ultrapassam facilmente os 60 ou 70 andares, o município concede outorgas onerosas e flexibilizações urbanísticas. O problema para além do adensamento é a falta de contrapartida real à cidade.
As mitigações e compensações de impacto de vizinhança exigidas em lei frequentemente entram em ciclos intermináveis de renegociação ou passam longe de resolver o estrangulamento viário, a pressão sobre o saneamento e a falta de equipamentos públicos essenciais. A infraestrutura da cidade é ajustada sob medida para atender aos megaempreendimentos, enquanto o retorno social da riqueza gerada permanece concentrado nas mãos dos mesmos grupos.
Quando vozes tentam romper esse padrão, o sistema reage rápido. A perseguição judicial a parlamentares que tentam exercer o papel constitucional de fiscalizar a liberação de licenças e o cumprimento de contrapartidas é um sintoma claro: em Balneário, questionar a lógica dos tapumes virou um risco político e jurídico.
O espelho de Itapema e o impacto regional
Essa dinâmica não se restringe aos limites do município. A vizinha Itapema tornou-se o reflexo exato desse modelo. Assumindo a 2ª posição no ranking de valorização imobiliária do país, com valorizações anuais constantes acima de 15%, a cidade também passou a conviver com o espectro dos esqueletos e dos lançamentos intermináveis.
Empreendimentos prometidos como símbolos de prosperidade acumulam atrasos, enquanto os estandes de vendas ostentam maquetes suntuosas. A especulação desenfreada cria uma ilusão de riqueza contábil, porém o que escancara é um canteiro de obras permanente que sufoca a mobilidade local e encarece o custo de vida do cidadão comum.
O veredito do mercado
A lógica de mercado exige risco e capital. O que se vê hoje no litoral norte catarinense, no entanto, é a transferência do risco para a ponta mais fraca: o permutante que cede o terreno e a população que arca com o impacto urbano.
Se Balneário Camboriú quer manter sua reputação de excelência e segurança para investimentos sustentáveis de longo prazo, precisa começar a pensar em regras claras de caducidade para alvarás e prazos rígidos para início de obras em terrenos cercados e permutados. As cores dos tapumes intermináveis são o que uma cidade, com seu plano diretor recém aprovado, deseja?
* O autor é profissional do mercado imobiliário e deseja permanecer anônimo.