Em expansão acelerada, o mercado imobiliário de Santa Catarina vive também um momento de maior rigor fiscal e jurídico. As recentes ações movidas pelo Ministério Público do Estado resultaram na paralisação de obras no litoral catarinense e no impedimento de novos empreendimentos.
O movimento evidencia irregularidades, que vão desde a ausência de registro de incorporação, como ocorreu em Porto Belo, em maio deste ano, até suspeitas de estelionato e fraude, como identificado em São Bento do Sul, no Planalto Norte catarinense. As investigações trazem um importante alerta para os riscos que cercam o setor.
Para a advogada Tatiane Cavalcanti, mestre em Ciência Jurídica e sócia-fundadora do Cavalcanti Advogados Associados, episódios como o de Barra Velha, que teve suspensas as obras de empreendimentos imobiliários na orla e a liberação de novos projetos devido à não conclusão da revisão do Plano Diretor Municipal, não devem ser vistos como casos isolados.
“Essas ações devem servir de exemplo para toda a cadeia produtiva da construção civil se organizar melhor e evitar práticas que conflitem com a legislação”, disse a advogada.
As construtoras e incorporadoras estão sujeitas a ações civis públicas por danos coletivos decorrentes de vendas sem incorporação e a processos movidos por quem comprou imóveis pleiteando multas. Além disso, podem enfrentar a proibição de vendas, o embargo de obras e até ações penais contra seus responsáveis. Segundo Cavalcanti, o impacto não se limita ao prejuízo financeiro, podendo causar danos graves à reputação da empresa.
Prevenção
As principais vulnerabilidades do setor decorrem da irregularidade na emissão de licenças e da venda de unidades sem o devido registro do Memorial de Incorporação (art. 32 da Lei 4.591/64). Segundo Tatiane Cavalcanti, essa omissão configura contravenção penal (art. 66), não sendo uma mera irregularidade administrativa. Além disso, a comercialização via Sociedades de Propósito Específico (SPEs) sem a efetiva integralização do terreno ao patrimônio da incorporadora é um ponto crítico que compromete a garantia patrimonial dos adquirentes e fragiliza a segurança jurídica.
Para mitigar riscos, a advogada, que também é especialista em Direito Civil, reforça a importância do fluxo contínuo do compliance imobiliário, que se trata de um conjunto de boas práticas que uma empresa toma para estar em conformidade com a legislação.
“O compliance não se esgota na fase pré-obra: deve abranger o acompanhamento contínuo das obrigações registrárias, tributárias e ambientais ao longo de todo o ciclo do empreendimento”, destacou.
A due diligence é, portanto, a ferramenta preventiva essencial para garantir que a construtora esteja atuando dentro da lei, resultando em mais proteção para ambos os lados de uma negociação. Com esse procedimento é possível identificar riscos jurídicos, tributários, trabalhistas, ambientais e registrais.
Quanto à segurança jurídica, Tatiane Cavalcanti observa que licenças válidas geram uma expectativa legítima de direito, mas alerta: “O cenário de insegurança jurídica é real e exige que o empreendedor se resguarde, seguindo a legislação vigente no momento da aprovação”.
A estratégia preventiva ideal, segundo ele, consiste em estudos técnicos exaustivos e na análise prévia de possíveis questionamentos sobre a legislação local antes do investimento.
Já em casos de embargos, a prioridade é a análise técnica do auto de infração. Ela orienta identificar se a irregularidade é sanável ou se houve inércia administrativa para definir a estratégia: reversão judicial ou regularização célere.
Em cenários de crise, a preservação da imagem exige atuação multidisciplinar.
“A comunicação deve ser centralizada, técnica e transparente, assegurando informações unificadas a clientes e parceiros”, ressalta a advogada. Internamente, a diretoria deve mapear impactos contratuais e realizar auditorias constantes, protegendo a empresa com o provisionamento de recursos para adequações e seguros de responsabilidade civil. Por fim, a gestão de riscos laborais deve ser rigorosa, com monitoramento constante de subcontratadas e documentação impecável das Normas Regulamentadoras (NRs).
Sobre o Cavalcanti Advogados Associados
Referência em Balneário Camboriú, o Cavalcanti Advogados Associados atua nas áreas de Direito Imobiliário e Patrimonial, prestando consultoria para empresas e investidores. A banca acumula sólida experiência na assessoria jurídica de grandes projetos, incluindo os empreendimentos Yachthouse e Vitra by Pininfarina, com foco em segurança jurídica.
Texto: Vivian Leal/Assessoria