A revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, conhecida como Lei de Microzoneamento de Balneário Camboriú, entra na fase final, que vai redefinir parâmetros de crescimento urbano, ocupação territorial e mobilidade.
A minuta final, que reúne as emendas aprovadas durante a conferência pública e nas audiências realizadas ao longo do processo, está em etapa de compilação técnica e jurídica e será apresentada aos delegados.
A expectativa é que o texto consolidado seja disponibilizado para conferência até a próxima semana, permitindo a análise final dos representantes que participaram das discussões.
A votação em reunião pública está prevista para o dia 2 de março, encerrando oficialmente a etapa participativa
O que é a Lei de Microzoneamento e por que ela importa
A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo é um dos principais instrumentos de organização urbana do município. Ela estabelece as regras que determinam onde e como é possível construir, quais usos são permitidos em cada área, quais limites de altura e densidade devem ser respeitados e quais contrapartidas podem ser exigidas do setor privado.
Na prática, a legislação define desde construções unifamiliares até grandes empreendimentos, abrangendo todas as regiões da cidade e suas microdivisões territoriais. A proposta atual amplia essa lógica ao adotar uma estratificação mais detalhada do território.
Segundo o secretário de Planejamento Urbano, Carlos Humberto Silva, a lei organiza o crescimento em escala microterritorial, considerando as características específicas de cada região.
“Ela normatiza não só o crescimento ordenado, mas as edificações em Balneário Camboriú em todas as regiões e microrregiões. Trata de qualquer tipo de construção, de residência unifamiliar a edificações de grande e pequeno porte. Tudo é ordenado nesta lei”, explica.
O modelo parte da definição de zonas específicas com parâmetros próprios. Áreas como a Avenida Atlântica, por exemplo, compõem uma zona distinta de regiões localizadas entre a Avenida Brasil e a Terceira Avenida.
Bairros também podem ser subdivididos em mais de uma zona, conforme suas características urbanísticas, de mobilidade e de ocupação.
Consolidação das emendas e etapa técnica final
Após meses de audiências públicas, reuniões técnicas e debates com representantes da sociedade civil, o trabalho agora é transformar as decisões coletivas em um texto normativo consolidado, acompanhado de mapas e diretrizes.
De acordo com o secretário, o processo envolve a revisão minuciosa de tudo o que foi deliberado.
“A expectativa é muito boa. Estamos compilando o texto final com tudo que foi votado nas audiências e na conferência. Tudo foi gravado, então estamos ouvindo novamente, organizando, fazendo os mapas e consolidando o que foi decidido”, afirma.
A previsão é que o material seja encaminhado à Procuradoria do município para análise jurídica.
“Eu acredito que na próxima segunda enviaremos à Procuradoria o texto compilado. A revisão deles (da Procuradoria) é mais jurídica e terminológica. Depois, o material retorna ao Planejamento para apresentação da versão final aos delegados com antecedência da reunião do dia 2”, explica.
Sem alterações de conteúdo
O secretário reforça que essa etapa não prevê mudanças de conteúdo.
“Nada pode ser alterado porque tudo foi votado. O que será feito é a conferência da versão final.
No dia 2 encerra (com a votação dos delegados na Câmara) e, a partir disso, a prefeita formaliza como projeto de lei e encaminha à Câmara”, diz.
Redistribuição do crescimento urbano
Divulgação/PMBC
Um dos eixos centrais da revisão é a tentativa de redistribuir o adensamento da cidade, que historicamente se concentrou na faixa entre a Terceira Avenida e a Avenida Atlântica.
A proposta prevê novos índices construtivos e incentivos para ocupação planejada de eixos e corredores de desenvolvimento, permitindo que outras regiões participem de forma mais ativa do crescimento urbano.
“Avançamos nos corredores de desenvolvimento para tirar um pouco do adensamento que temos entre a Terceira Avenida e a Avenida Atlântica e dar possibilidade de desenvolvimento ordenado nos bairros, que passam a participar do crescimento da cidade. Isso era algo muito solicitado”, afirma Carlos Humberto.
Calçadas mais largas e nova lógica de mobilidade
A proposta também traz diretrizes para requalificação do espaço público, com foco na circulação de pedestres e na permanência das pessoas nas áreas urbanas. Entre os pontos previstos está a implantação de calçadas mais amplas ao longo dos corredores de desenvolvimento, podendo chegar a até dez metros de largura, com acessibilidade, nivelamento e arborização. A intenção é alterar o padrão de deslocamento na cidade e incentivar trajetos a pé em áreas com comércio e serviços.
“Vamos ter calçadas mais amplas na cidade, com arborização e condições que incentivem o caminhar. Isso muda a relação das pessoas com o espaço urbano e qualifica o ambiente das regiões em crescimento”, pontua o secretário.
Outorga onerosa vinculada a obras de mobilidade
Outro componente da proposta é a manutenção e reorganização da outorga onerosa, mecanismo pelo qual empreendedores pagam contrapartidas ao município para ampliar índices construtivos.
A novidade é que esses recursos passam a ser condicionados de forma mais direta a um plano viário estruturado, com foco em mobilidade urbana e integração territorial.
“O município controla as outorgas onerosas, que ficam condicionadas a um plano viário extremamente voltado à mobilidade. Isso ajuda a financiar obras estruturantes”, explica Carlos Humberto.
Entre os projetos que podem ser contemplados estão: contorno norte, prosseguimento da Avenida Martin Luther, elevados nas marginais, novos eixos de ligação com Camboriú, avenida de contorno na região do Cristo Luz, com objetivo de desafogar o Bairro das Nações.
A lógica é que o crescimento urbano esteja diretamente associado à capacidade de investimento em infraestrutura. “Para construir em Balneário Camboriú, haverá pagamento de outorga, e esses recursos estarão vinculados a obras de mobilidade”, resume.
Zonas especiais de interesse social
A revisão também introduz o fortalecimento das zonas especiais de interesse social, com o objetivo de ampliar o acesso à moradia para trabalhadores que atuam na cidade, mas não conseguem residir nela devido ao custo imobiliário. “Criamos zonas especiais de interesse social para que o município entre como parceiro do dono do terreno e possa ofertar imóveis para a população de baixa renda que trabalha em Balneário e hoje não consegue morar aqui. Isso foi um avanço importante do plano”, afirma o secretário.
Confira abaixo mais detalhes da Lei de Microzoneamento
Rio Camboriú no cotidiano da cidade
Outro eixo central é a integração dos cursos d’água à vida urbana. A proposta reforça o conceito de democratização do Rio Camboriú, buscando reinseri-lo no cotidiano da cidade e transformar suas margens em áreas de convivência, lazer e contemplação. A iniciativa seguirá a lógica adotada em projetos como o Parque Linear do Rio das Ostras e o Parque Linear do Canal do Marambaia, ampliando esse modelo para o próprio canal e para a orla do Rio Camboriú, com a criação de corredores verdes integrados ao desenho urbanístico.
Crescimento descentralizado
A proposta também enfrenta a concentração histórica do desenvolvimento do município, hoje fortemente centralizada entre a orla da Praia Central e as avenidas do Estado e Terceira. O objetivo é descentralizar esse crescimento, distribuindo o potencial construtivo para os eixos, corredores de desenvolvimento e bairros. Com isso, os bairros passam a contar com um gabarito maior, permitindo que participem de forma mais ativa do crescimento da cidade e da valorização urbana e imobiliária.
Limite de construção
Para garantir que essa expansão ocorra de forma equilibrada, o plano institui um mecanismo de controle para evitar um número abusivo de novas edificações.
Quando for atingido o limite de 2.500 unidades residenciais e 2.500 unidades hoteleiras nos corredores de desenvolvimento, o Poder Executivo, em conjunto com os órgãos competentes, realizará uma nova análise antes de autorizar novos índices construtivos. A medida assegura um crescimento ordenado e evita o excesso de oferta, problema observado em diversos municípios turísticos.
Todas as ampliações de potencial construtivo e liberações previstas no plano estão condicionadas à aplicação de outorgas onerosas.
Os recursos arrecadados serão destinados à execução de obras públicas, especialmente na área de mobilidade, permitindo que o desenvolvimento da cidade caminhe junto com investimentos em infraestrutura e qualidade de vida. A estratégia garante que Balneário Camboriú avance de forma planejada, preparando-se para um futuro de crescimento sustentável e organizado.
Confira as mudanças no gabarito por bairro:
A proposta de revisão dos parâmetros urbanísticos promove ajustes diferenciados conforme as características de cada bairro, buscando equilibrar crescimento, valorização e ordenamento territorial.
Bairro Praia dos Amores: a nova proposta amplia o potencial construtivo, permitindo até quatro pavimentos em lotes com área mínima de 400 m². Para terrenos menores, o limite passa a ser de até três pavimentos, representando um avanço em relação aos parâmetros atuais.
Bairro Ariribá: a proposta estabelece um padrão mais homogêneo nas áreas residenciais, com edificações de até três pavimentos. Em pontos específicos, conforme a localização e o tamanho dos lotes, continuam permitidas edificações com alturas maiores, podendo chegar a 15, 30 ou até 40 metros.
Bairros Estados e Centro: no trecho entre a Terceira Avenida e a Marginal, o plano define até três pavimentos nas áreas internas, enquanto os eixos de desenvolvimento poderão receber edificações mais altas, com parâmetros variáveis conforme a dimensão dos terrenos.
Centro: entre a Avenida Atlântica e a Terceira Avenida, os parâmetros permanecem praticamente inalterados, preservando o modelo urbano consolidado da região.
Bairros Municípios, Nações e Vila Real: a proposta estabelece até três pavimentos nas áreas predominantes, com possibilidade de edificações mais altas em locais específicos, conforme o porte dos lotes.
Como diferencial, a Vila Real passa a permitir hotéis boutique na orla do Rio Camboriú, com limite de até cinco pavimentos; para os demais usos, o máximo será de quatro pavimentos.
Bairro Jardim Iate Clube e Jardim Parque Bandeirantes: o mesmo conceito se aplica, onde a proposta define até três pavimentos nas áreas residenciais e autoriza hotéis boutique na orla do Rio Camboriú, com até cinco pavimentos. Para outros usos, o limite será de quatro pavimentos.
Bairros Nova Esperança, São Judas e Barra: o plano estabelece até três pavimentos nas áreas residenciais, enquanto os eixos estruturantes poderão receber edificações com maior altura, conforme o tamanho dos lotes. Na Barra, a proposta também inclui a permissão para hotéis boutique na margem do Rio Camboriú, com até cinco pavimentos, mantendo o limite de quatro pavimentos para os demais usos.