A redução da alíquota do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para operações de integralização de imóveis ao capital social de empresas começou a tramitar oficialmente na Câmara de Vereadores de Balneário Camboriú nesta terça-feira (23).
O projeto foi encaminhado pela prefeita Juliana Pavan ao Legislativo na segunda-feira (22) e recebeu o número de Projeto de Lei Ordinária 122/2026.
A proposta altera dispositivos da Lei Municipal nº 4.994/2025, que regulamenta o ITBI no município, e tem como principal mudança a redução da alíquota de 2% para 1% nos casos em que um imóvel é utilizado para integralizar o capital social de uma empresa.
Pela regra proposta, a guia do imposto deverá ser solicitada em até 120 dias após o registro da integralização na junta comercial ou órgão equivalente.
Segundo a prefeita Juliana Pavan, a medida busca estimular a reorganização patrimonial e empresarial.
“A integralização não é uma venda, e sim uma gestão do patrimônio. Hoje, com a reforma tributária, existe uma insegurança das pessoas físicas com a gestão dos imóveis, então essa redução será uma oportunidade para o empreendedor”, afirmou ao anunciar o envio do projeto.
O texto também cria uma regra de transição para empresas que já realizaram a integralização de imóveis antes da eventual aprovação da lei. Nesses casos, será possível solicitar a aplicação da nova alíquota de 1% em até 180 dias após a publicação da norma, desde que o fato gerador do imposto ainda não tenha ocorrido e o tributo não tenha sido recolhido.
Leilões extrajudiciais
Outra alteração prevista no projeto diz respeito aos leilões extrajudiciais de imóveis. Atualmente, a legislação municipal utiliza o valor venal como referência para o cálculo do imposto. Pela nova regra, a base de cálculo passará a ser o valor efetivamente pago pelo arrematante, conforme consta no auto de arrematação, independentemente do valor venal do imóvel.
A justificativa apresentada pelo Executivo é que a medida aproxima o tratamento dado aos leilões extrajudiciais daquele já adotado nos leilões judiciais, conferindo maior objetividade e transparência ao cálculo do tributo.
Renúncia fiscal estimada em R$ 2,3 milhões por ano
O relatório de impacto orçamentário e financeiro elaborado pela Prefeitura estima que a redução da alíquota de 2% para 1% resultará em uma renúncia anual de receita de aproximadamente R$ 2,35 milhões, considerando como base a arrecadação registrada em 2025, que foi de R$ 4,71 milhões.
Como a administração municipal projeta que a medida passe a produzir efeitos ainda em 2026, o impacto estimado para este ano é de R$ 1,57 milhão. O valor representa cerca de 0,0679% da receita prevista na Lei Orçamentária Anual (LOA) de 2026, estimada em R$ 2,31 bilhões.
Na mensagem enviada aos vereadores, a prefeita argumenta que a proposta coloca Balneário Camboriú em posição diferenciada em relação a outros municípios catarinenses.
O texto cita cidades como Joinville, Florianópolis, Blumenau, São José, Itajaí e Chapecó, onde, segundo a administração municipal, as operações de integralização de imóveis seguem submetidas às alíquotas ordinárias do ITBI, geralmente próximas de 2%.
Além das mudanças relacionadas à integralização de capital e aos leilões extrajudiciais, o projeto promove ajustes técnicos e redacionais na legislação do ITBI, com o objetivo de adequar conceitos, corrigir inconsistências e ampliar a segurança jurídica na aplicação da norma.
Confira o projeto
Projeto de Lei Ordinária N.º 122/2026
“Altera dispositivos da Lei Municipal n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, que institui e integra o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI ao Sistema Tributário Municipal de Balneário Camboriú, e dá outras providências.”
Art. 1º O art. 2º da Lei Municipal n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 2º O ITBI tem como fato gerador:
I – a transmissão, “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso:
a) da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão
física, conforme definido no Código Civil;
b) de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de garantia;
II – a cessão onerosa de direitos relativos à aquisição de bens imóveis ou de
direitos reais sobre imóveis.”
Art. 2º Os incisos V e XVI do art. 3º da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 3º A incidência do ITBI alcança, dentre outras, as seguintes mutações patrimoniais:
(…)
V – tornas e reposições onerosas que ocorram:
a) nas partilhas efetuadas em virtude de dissolução da sociedade conjugal ou de falecimento, quando o bem imóvel recebido por uma das partes ultrapassar o valor
da meação ou do quinhão a que tinha direito;
b) nas divisões destinadas à extinção de condomínio de imóvel, quando qualquer condômino receber quota-parte material superior à correspondente à sua quota parte ideal;
(…)
XVI – cessão de direitos relativos aos atos mencionados no inciso XV.
(…)
Art. 3º O § 4º do artigo 6º da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com a seguinte redação:
“§ 4º Entende-se por reserva de usufruto a retenção para si do direito de usar e fruir do imóvel, realizada no mesmo ato jurídico da transmissão da nua propriedade do imóvel para outrem.”
Art. 4º O art. 6º da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, será acrescido do inciso XIII e §§ 5º e 6º, nos seguintes termos:
XIII – na constituição de aforamento gratuito, quando a União dispensa o pagamento de preço pelo direito ao domínio útil pelo foreiro.
(…)
§5º Não se caracteriza o pagamento de preço disposto no inciso XIII a exigência do pagamento periódico do foro ao detentor do domínio direto.
§6º O inciso XIII deste artigo não alcança a constituição e as transmissões do aforamento quando se verificar o pagamento de preço pela aquisição do domínio útil.
Art. 5º O art. 7º da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 7º O disposto nos incisos I e II do art. 6º. desta Lei não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis, o arrendamento mercantil ou tiver sido constituída exclusivamente para a administração de bens imóveis.
(…)
§ 2º Verificada a preponderância da atividade a que se refere o § 1º deste artigo, tornar-se-á devido o ITBI nos termos da lei vigente na data da transmissão, sobre o valor do bem ou direito nessa data, deduzida eventual parcela já paga, devendo o sujeito passivo declarar à Administração Tributária a configuração da atividade imobiliária preponderante no prazo de 90 (noventa) dias contados do término do período utilizado para a apuração da preponderância, conforme disposto na decisão que concedeu a não-incidência sob condição, e recolher o ITBI devido.”
Art. 6º O art. 12 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 12. O sujeito passivo do ITBI é:
I – nas cessões de direito, solidariamente o cedente e o cessionário;
(…)
Parágrafo único. Nas transmissões que se efetuarem sem o pagamento do ITBI devido, ficam solidariamente responsáveis por esse pagamento, os permutantes, o transmitente ou o adquirente, conforme o caso.”
Art. 7º O art. 15 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, será acrescido dos incisos V, VI, VII, VIII e IX:
“Art. 15. A apuração da base de cálculo observará as seguintes situações específicas:
(…)
V – nas transmissões de direitos reais diversos da propriedade e nas transmissões da nua propriedade, a base de cálculo será o equivalente a 2/3 (dois terços) do valor venal do bem;
VI – no momento da extinção do usufruto, a base de cálculo será equivalente a 1/3 (um terço) do valor venal do bem caso o imposto já tenha sido pago por contribuinte que adquiriu a nua propriedade.
VII – nos casos de transmissão de bens imóveis ou direitos a eles relativos, decorrentes de alienação por leilão extrajudicial, a base de cálculo do ITBI será o valor da arrematação, assim entendido como o preço efetivamente pago pelo arrematante, constante do auto de arrematação, independentemente do valor venal ou de avaliação prévia do imóvel.
VIII – na transmissão do domínio útil do imóvel aforado, o valor venal do imóvel;
IX – na constituição do aforamento oneroso, com pagamento de preço à União pela aquisição do domínio útil, a base de cálculo do ITBI será o preço constante no contrato de aforamento, devidamente atualizado. “
Art. 8º O art. 16 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 16 A alíquota do ITBI, incidente sobre a base de cálculo, é de três por cento (3%).
§ 1º A alíquota do ITBI, incidente sobre a base de cálculo, será de um por cento (1%) nas seguintes hipóteses:
I – nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro da Habitação – SFH, em relação à parcela financiada;
II – na integralização de imóvel no capital social da pessoa jurídica, desde que requerida a expedição do respectivo documento de arrecadação do ITBI em prazo não superior a 120 (cento e vinte) dias, contados a partir do registro do ato de integralização do capital na junta comercial ou em órgão equivalente.
§ 2º A alíquota prevista no inciso II do § 1º aplica-se às pessoas jurídicas que tenham integralizado imóveis em seu capital social por meio do registro do ato de integralização na junta comercial ou em órgão equivalente, em data anterior à publicação desta Lei, desde que não tenha ocorrido o fato gerador do ITBI e nem tenha sido efetuado o respectivo recolhimento do tributo, observado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da publicação desta Lei, para requerimento da guia de arrecadação do ITBI.
§ 3º A alíquota do ITBI, incidente sobre a base de cálculo, será de dois por cento (2%) nas seguintes hipóteses:
I – na primeira transmissão de direitos reais sobre unidade autônoma decorrente de incorporação imobiliária, devidamente registrada, desde que requerida a expedição do Documento de Arrecadação de ITBI:
a) até a data da instituição do condomínio edilício, quando se tratar de unidade autônoma para entrega futura; ou
b) em prazo não superior a 90 (noventa) dias, contados da data do registro da instituição do condomínio e abertura da matrícula individualizada do imóvel.”
Art. 9º O § 4º do art. 17 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 17. O lançamento do ITBI será realizado pelo órgão competente da Secretaria Municipal da Fazenda, e terá início:
(…)
§ 4º Na emissão do Documento de Arrecadação, a base de cálculo do ITBI será apurada na forma do art. 14 desta Lei, devendo ser atualizada pela Unidade Fiscal do Município de Balneário Camboriú – UFM, quando necessário.”
Art. 10. O art. 21 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 21. (…)
§ 1º Não se restituirá o ITBI pago àquele que venha a perder o imóvel em virtude de pacto de retrovenda.
§ 2º Não se reconhecerá nulidade do ato ou do negócio jurídico já registrado para fins de restituição de ITBI pago, ainda que parcialmente, sem decisão judicial transitada em julgado, na forma do inciso II.
§ 3º Para fins do inciso I, a restituição somente será concedida mediante comprovação formal da não concretização do ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao recolhimento do imposto, por meio de instrumento legal que demonstre a sua resolução.”
Art. 11. O art. 30 da Lei n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, passa a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 30. Será aplicada multa de 10 (dez) UFM a qualquer pessoa que incorrer nas seguintes condutas:
I – prestar informação falsa ou omitir informação ou documento que sirva de base ao lançamento do ITBI;
II – embaraçar, dificultar, retardar ou impedir, por qualquer meio, a ação fiscalizadora da autoridade administrativa.”
Art. 12. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
JULIANA PAVAN VON BORSTEL
Prefeita Municipal
MENSAGEM
Submeto à consideração dessa colenda Casa Legislativa, para análise e deliberação, o incluso Projeto de Lei que “Altera dispositivos da Lei Municipal n.º 4.994, de 04 de fevereiro de 2025, que institui e integra o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI ao Sistema Tributário Municipal de Balneário Camboriú, e dá outras providências.”
A presente proposta de alteração da Lei Municipal nº 4.994/2025, que institui o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI no Município de Balneário Camboriú, tem por finalidade promover ajustes de ordem redacional e terminológica, corrigir inconsistências e assegurar maior clareza e segurança jurídica na aplicação da norma.
A proposta também inclui regra específica para fixar, como base de cálculo do ITBI nos casos de transmissão de bens imóveis em leilão extrajudicial, o valor da arrematação constante do respectivo auto, conferindo maior objetividade e transparência ao procedimento de apuração do tributo.
Ademais, contempla medida de adequação da alíquota aplicável à integralização de imóvel no capital social de pessoa jurídica, quando tributável, fixando-a em 1% (um por cento), representando uma redução de 50% da carga tributária atualmente incidente sobre tais operações. Sobre esse aspecto, observa-se que muitos municípios ainda não se debruçaram de forma específica sobre a tributação dessas operações, aplicando-lhes, em regra, as alíquotas ordinárias do ITBI, geralmente fixadas em patamar próximo a 2% (dois por cento). Tal realidade pode ser observada em importantes municípios catarinenses, como Joinville, Florianópolis, Blumenau, São José, Itajaí e Chapecó. Nesse cenário, Balneário Camboriú avança ao instituir tratamento tributário diferenciado para essas operações, reduzindo a carga fiscal incidente sobre a atividade empresarial e criando condições mais favoráveis à constituição, capitalização e reorganização de empresas, com reflexos positivos para a atração de investimentos, geração de empregos e fortalecimento da economia local.
Diante do exposto, submeto o presente Projeto de Lei a esse colendo Parlamento, a fim de materializarmos essa importante propositura, pleiteando-se pela sua apreciação e favorável deliberação.
JULIANA PAVAN VON BORSTEL
Prefeita Municipal.