Balneário Camboriú estabeleceu novas regras para a definição da base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O Decreto nº 13.478/2026 regulamenta o procedimento adotado pelo Município e determina critérios para os casos em que houver diferença entre o valor declarado em uma negociação imobiliária e aquele identificado pela Fazenda Pública.
Uma das principais mudanças é a proibição do uso automático de valores genéricos para calcular o imposto. O decreto também impede a adoção de uma pauta fiscal vinculante, a exigência de um valor mínimo para tributação e a utilização automática do valor venal considerado para o cálculo do IPTU.
A intenção é dar maior previsibilidade aos contribuintes, profissionais e empresas do mercado imobiliário, além de estabelecer as etapas que devem ser cumpridas pela Administração Municipal antes de eventualmente afastar o valor informado em uma transação.
Valor declarado passa a ter presunção de legitimidade
Pelas novas regras, o ITBI deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel ou direito transmitido, considerando uma negociação realizada em condições normais de mercado.
O preço negociado e o valor de mercado apresentados pelo contribuinte têm presunção relativa de legitimidade. Isso significa que a Fazenda Municipal não poderá simplesmente substituir a quantia declarada por outro valor previamente estabelecido.
Caso considere que há incompatibilidade com o mercado, a Administração terá de apresentar uma fundamentação técnica individualizada e instaurar um procedimento próprio para apuração.
A regulamentação segue o artigo 148 do Código Tributário Nacional e, segundo o Município, busca alinhar os procedimentos locais ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), especialmente ao Tema 1.113.
Contribuinte poderá contestar avaliação
Todo o processo será realizado eletronicamente e começa com a apresentação da Declaração de Transmissão Onerosa de Bens Imóveis e/ou Direitos Reais sobre Imóveis (DTBI). Caso faltem documentos ou sejam encontradas inconsistências, o contribuinte terá dez dias para regularizar a documentação. Estando tudo correto, a Autoridade Tributária terá cinco dias úteis para analisar as informações.
Se não forem identificados indícios de incompatibilidade, o ITBI será lançado considerando o valor declarado e a guia será emitida.
Já nos casos em que a Fazenda entender que o valor informado não corresponde às condições de mercado, será elaborado um Termo de Apuração de Valor. O documento deverá apresentar os métodos e critérios utilizados, a base de cálculo estimada e a alíquota aplicada.
A partir da notificação, o contribuinte terá 15 dias para aceitar o valor ou apresentar contestação.
Contestação exige avaliação técnica
Para questionar a avaliação municipal, será necessário apresentar laudo elaborado por profissional habilitado. No caso de corretor de imóveis, o profissional deverá possuir inscrição regular no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
O documento deverá incluir memória de cálculo, fotografias atuais do imóvel, descrição das características da propriedade e elementos comparativos do mercado, com indicação das fontes e da data em que os dados foram coletados. A partir disso, será instaurado o Procedimento Administrativo Próprio de Apuração da Base de Cálculo do ITBI.
Objetivo é reduzir disputas
A regulamentação nasceu de uma proposta da representante da Fazenda Pública junto ao Conselho Municipal de Contribuintes e procuradora do Município, Bruna Sanchez, e foi desenvolvida pela Secretaria da Fazenda em conjunto com a Procuradoria-Geral do Município. Segundo Bruna, a intenção é ampliar a segurança jurídica e reduzir a quantidade de disputas relacionadas ao cálculo do imposto.
“O decreto consolida um modelo de atuação pautado pela segurança jurídica, pela transparência e pelo respeito ao devido processo legal, com vistas à redução da litigiosidade sobre o tema”, afirma.
O subprocurador-geral do Município, Daniel Brose Herzmann, que conduziu os trabalhos, destaca que as regras também tornam mais claro para o contribuinte como a Administração chega ao valor utilizado na tributação.
“O contribuinte passa a conhecer, de forma clara, todas as etapas da apuração da base de cálculo do ITBI, enquanto a Administração Tributária passa a atuar com critérios objetivos, uniformes e alinhados à legislação e à jurisprudência dos Tribunais Superiores”, afirma.