(Por João Zanott) *
| Olá, Tenho recebido nas últimas semanas muitas dúvidas de clientes e amigos que investem no mercado imobiliário. Todos eles preocupados em saber se vão ser prejudicados ou de que forma poderiam se adaptar às novas regras tributárias. Vou ter que abrir um CNPJ para poder alugar imóveis? Eu deveria correr para doar meus imóveis ainda este ano? Todas essas mudanças na legislação tornam mais vantajoso o investimento em Imóveis ou em Fundos Imobiliários? É comum que essas dúvidas ganhem escala, pelo fato de o imóvel ser uma das classes de ativos mais importantes no patrimônio do brasileiro. E ainda mais agora, com o noticiário focado em dimensionar o real impacto das novas regras. Nas próximas linhas, vamos deixar o ruído de lado para entender o que realmente muda, quem será afetado e quais oportunidades podem surgir no novo cenário. CNPJ para alugar imóveis? Diversas notícias têm afirmado que, a partir de 2027, donos de imóveis para aluguel precisarão de um CNPJ, mesmo quando a locação ocorrer na pessoa física. Isso é verdadeiro, mas apenas para uma parcela dos locadores. Vale lembrar que a reforma tributária tornou a locação de imóveis realizada por pessoa física sujeita a dois novos tributos, o CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) federal e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) estadual/municipal. E isso desde que determinados requisitos sejam atendidos. São eles:A. Receita anual superior a R$ 240 mil com locação de mais de 3 imóveis;B. Receita anual de locação 20% superior a R$ 240 mil (R$ 288 mil).Portanto, se você, investidor, não atende a nenhum dos requisitos acima, poderá continuar realizando suas locações normalmente, sem precisar abrir um CNPJ. Por outro lado, se você se enquadrar em algum deles, será necessário ter um CNPJ. Mas atenção: isso não significa necessariamente abrir uma empresa. Será exigido um CNPJ cadastral, que funciona apenas como um registro técnico na Receita Federal para emissão de notas fiscais relacionadas ao CBS e ao IBS. Além disso, trago uma notícia pouco animadora para quem se enquadra nesses requisitos: haverá, de fato, um aumento da carga tributária. |
| Diante das novas regras tributárias, entender o impacto sobre cada alternativa pode fazer diferença na sua estratégia de geração de renda. Para ajudar a comparar essas possibilidades de forma prática, a EQI Research desenvolveu o Simulador Imóveis x FIIs, que permite colocar diferentes cenários na ponta do lápis e avaliar qual alternativa pode fazer mais sentido para você. [Acesse aqui] |
| Antes, o proprietário pagava apenas o IRPF, com alíquota de até 27,5%, sobre a renda dos imóveis. Agora, além do IRPF, haverá a incidência de IBS e CBS, fazendo com que a carga tributária total possa chegar a aproximadamente 36% (IRPF + IBS/CBS) em 2033, quando a reforma estiver plenamente implementada. Exemplo prático Para entender melhor, imagine um investidor que possui quatro imóveis para locação e recebe uma renda mensal de R$ 25 mil proveniente dos aluguéis. Além disso, ele possui outra fonte de renda tributável, com um salário mensal de R$ 10 mil. Nesse caso, o investidor teria uma renda anual total de R$ 420 mil, sendo R$ 300 mil provenientes de aluguéis e R$ 120 mil de salário. Para fins de cálculo desse Imposto de Renda Pessoa Física, considerando o desconto simplificado de R$ 17.640, chega-se a uma alíquota efetiva de 23,78%, resultando em um pagamento de R$ 99.897 apenas de IR. Nesse cenário, a carga tributária efetiva subiria de 23,78% para 29,8% em 2033, considerando a aplicação integral do novo tributo. Isso representaria hoje um aumento de cerca de R$ 25.200 por ano no montante de tributos pagos. |
| Gráfico 1 – Exemplo de aumento de carga tributária (em R$) |
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| Se esse é o seu caso, haverá, sim, um aumento da carga tributária. Diante disso, algumas alternativas podem ser avaliadas, como passar a realizar as locações por meio de uma pessoa jurídica ou até mesmo reduzir a exposição ao patrimônio imobiliário e direcionar parte dos recursos para outros investimentos financeiros. Devo doar o imóvel agora? Diversas notícias têm retratado uma verdadeira corrida aos cartórios de brasileiros para oficializar a doação de imóveis aos seus sucessores, ante as mudanças tributárias que podem aumentar a carga sobre heranças e doações. O movimento é expressivo: de acordo com dados da entidade que representa os cartórios de notas no país, cerca de 185 mil escrituras públicas de doação de imóveis foram registradas em 2025, um aumento de 60% em relação a 2020. A doação de imóveis em vida pode ser uma alternativa interessante para muitas famílias que possuem imóveis dentro de sua estrutura patrimonial. Esse tema ganhou ainda mais relevância após a reforma tributária, com a Emenda Constitucional 132/2023, que estabeleceu a progressividade das alíquotas do ITCMD, e com a Lei Complementar nº 227/2026, que passou a considerar o valor de mercado do bem em determinadas situações como base de cálculo. O ITCMD é um imposto que incide sobre a transmissão de bens e direitos por herança ou doação. Por isso, qualquer mudança na forma de cálculo ou nas alíquotas pode ter impacto relevante no planejamento patrimonial e sucessório. A doação vale a pena? A decisão de realizar ou não a doação é individual. Afinal, estamos falando de antecipação da herança que envolve implicações jurídicas, tributárias e custos. Em muitos casos, a doação pode ser financeiramente vantajosa, especialmente por evitar ou reduzir a complexidade de um futuro processo de inventário. Outro ponto importante é o tratamento do ganho de capital no momento da doação do imóvel. Existem, de forma geral, duas alternativas: a família pode optar por transferir o imóvel pelo valor de mercado, antecipando assim o eventual ganho de capital, ou pelo valor histórico registrado na declaração do proprietário. Essa escolha pode ter impactos relevantes no futuro. Isso porque o custo de aquisição do imóvel considerado para fins fiscais pode influenciar o cálculo do ganho de capital em uma venda futura. Além disso, existem redutores previstos na legislação que podem diminuir a base tributável de acordo com o tempo de posse do imóvel. Ao realizar a doação pelo valor de mercado, a família antecipa a tributação sobre o ganho de capital naquele momento. Em contrapartida, o imóvel passa a ter como custo de aquisição, para o beneficiário, o valor utilizado na transferência. Essa estratégia pode beneficiar os herdeiros em uma eventual venda futura, mas a decisão não é simples e precisa ser analisada caso a caso. Deve-se considerar a data de aquisição do imóvel, o valor de mercado, o ganho de capital e o prazo em que a família pretende eventualmente vender o bem. 4 cláusulas de proteção Caso a família decida realizar a doação, existem algumas cláusulas que podem aumentar a segurança jurídica e proteger o patrimônio dos beneficiários. Entre as situações abrangidas estão: 1 – Usufruto vitalício: o doador transfere a propriedade do imóvel, mas mantém o direito de usar o bem e receber os aluguéis enquanto viver. 2 – Incomunicabilidade: busca impedir que o imóvel se comunique com o patrimônio do cônjuge do beneficiário, nas condições previstas na legislação. 3 – Impenhorabilidade: busca proteger o imóvel contra eventual penhora decorrente de dívidas do beneficiário, observadas as limitações legais. 4 – Reversão: nessa situação fica estabelecido que, caso o beneficiário faleça antes do doador, o imóvel poderá retornar ao patrimônio do doador, conforme as condições estabelecidas no ato de doação. Em resumo, a reforma tributária traz mudanças importantes para quem possui imóveis, mas isso não significa que todo proprietário precise abrir uma empresa ou que todos devem correr para doar seus imóveis ainda este ano. O ponto principal é entender como as novas regras afetam especificamente o seu patrimônio e avaliar com calma as alternativas antes de tomar qualquer decisão. Um abraço e bons investimentos! |
* João Zanott é Analista de ações da EQI Research. Texto extraído da newsletter Investidor Inteligente, reprodução autorizada.
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