A Justiça Federal negou, nesta quarta-feira, pedido de liminar para suspender a venda de terrenos na Praia de taquarinhas, realizada pela Caixa Econômica Federal, atravpes de leilão.
As informações sobre a decisão seguem reproduzidas abaixo:
AÇÃO POPULAR Nº 5013775-15.2024.4.04.7208/SC
AUTOR: IVAN NAATZ
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF
RÉU: BIOPARK GESTAO SUSTENTAVEL LTDA
DESPACHO/DECISÃO
1. Trata-se de ação popular ajuizada por IVAN NAATZ, deputado estadual, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e BIOPARK GESTÃO SUSTENTÁVEL LTDA, por meio da qual pretende obter a anulação da alienação realizada em leilão virtual da área da Praia de Taquarinhas, localizada em Balneário Camboriú. Em sede liminar postula a suspensão da alienação.
Alega, em síntese, 3 (três) fundamentos para amparar sua pretensão: inobservância do princípio da publicidade, em razão da suposta ineficiência do meio de divulgação do edital do leilão; valor de venda abaixo do valor de mercado do imóvel e também do montante emprestado, o que ensejaria prejuízos à empresa pública federal; e a existência de Projeto de Lei em tramitação que tem como objeto a criação do Parque Estadual da Praia de Taquarinhas.
Junta cópia do Projeto de Lei nº 0021.6/2019 da Assembleia Legislativa do Estado de Santa Catarina.
No evento 19, EMENDAINIC1 o autor emendou a inicial e apresentou mais um fundamento. Aduz que a empresa BIOPARK teria sido constituída 2 (dois) dias antes do leilão e teria capital social incompatível com a aquisição, indícios que seriam suficientes para indicar a existência de consórcio direto e/ou indireto da aquisição, o que seria expressamente vedado no edital do certame e na Lei de Licitações (Lei nº 14.133/2021).
A decisão de evento 4, DESPADEC1 intimou os réus para manifestação preliminar, tendo a BIOPARK se manifestado nos evento 15, PET1 e evento 18, PET1 e a CAIXA no evento 23, PET1, tendo ambas juntado documentos.
É o essencial. Decido.
2. Considerando a proximidade do início do recesso forense, passo a decidir o pedido de tutela de urgência, prorrogando a determinação da decisão de ev. 4 de vista à parte autora e ao MPF das manifestações dos réus, com a intimação da presente decisão.
A concessão de medida liminar em sede de ação popular encontra previsão no art. 5º, §4º, da Lei n. 4.717/65 c/c art. 12 da Lei nº 7.347/85 (Microssistema Processual de Tutela Coletiva) e seu acolhimento deve estar em consonância com os ditames estabelecidos no art. 300 do Código de Processo Civil, que prevê que a tutela será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
2.1. Inobservância do Princípio da Publicidade
A Caixa e a Biopark prestaram informações acerca do procedimento de venda online de imóveis, cuja propriedade se consolidou em favor da primeira em decorrência do procedimento extrajudicial previsto na lei de alienação fiduciária (evento 18, ANEXO2 e evento 23, OUT9).
Denota-se que há um endereço eletrônico específico para oferta de venda em disputas online, qual seja o Portal de Venda de Imóveis CAIXA (https://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/imoveis-venda/Paginas/default.aspx).
A Caixa demonstrou que o canal de comunicação é amplamente conhecido e utilizado pelos interessados, tendo volume de acessos mensal superior 2 milhões nos últimos 12 meses, sendo negociados aproximadamente 3 (três) mil imóveis mensalmente.
Assim, em que pese o autor sustentar, com base na ferramenta de pesquisa Google e notícias da imprensa local, que a divulgação teria sido ineficiente, denota-se que o meio utilizado pela Caixa possui ampla divulgação.
A afirmativa é corroborada pela existência de mais de um interessado no leilão questionado (evento 18, ANEXO3 e evento 23, OUT10), bem como pela quantidade de lances realizados, segundo a Caixa um total de 224 (evento 23, OUT11).
Ainda, em reforço ao cumprimento do princípio da publicidade a Caixa esclareceu em sua manifestação:
Finalizado o procedimento da Lei 9.514/97 e integrado o bem ao patrimônio da CAIXA, passa-se a promover atos para a venda do imóvel. A partir daí, o procedimento de venda é regido pela Lei 13.303/2016, que “dispõe sobre 7 o estatuto jurídico da empresa pública, da sociedade de economia mista e de suas subsidiárias, no âmbito da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios”. E em seu artigo 28, Parágrafo Terceiro, quando trata da exigência de licitação traz, a seguinte previsão:
“Art. 28…
§ 3º São as empresas públicas e as sociedades de economia mista dispensadas da observância dos dispositivos deste Capítulo nas seguintes situações:
I – comercialização, prestação ou execução, de forma direta, pelas empresas mencionadas no caput, de produtos, serviços ou obras especificamente relacionados com seus respectivos objetos sociais; (…)” (grifo nosso)
Além disso, em seu artigo 49, quando trata da alienação de bens por empresas públicas, estabelece:
“Art. 49. A alienação de bens por empresas públicas e por sociedades de economia mista será precedida de:
I – avaliação formal do bem contemplado, ressalvadas as hipóteses previstas nos incisos XVI a XVIII do art. 29;
II – licitação, ressalvado o previsto no § 3º do art. 28.”
Dessa forma, inegável dizer que a alienação dos imóveis classificados como ativos não financeiros mantidos para a venda, dentre eles a Praia de Taquarinhas, faz parte da atividade finalística da CAIXA e, como tal, até dispensaria a necessidade de procedimento licitatório para sua concretização.
No entanto, em virtude da aplicação do princípio da transparência e em busca da comercialização desses ativos pela melhor proposta e resultado financeiro para a CAIXA, tais imóveis são postos à venda para disputa de forma online, dando a todos os participantes interessados a mesma condição de participação, sagrando-se vencedor aquele que apresentar no prazo de disputa a melhor proposta.
Os documentos e fundamentos acima infirmam a alegação genérica de violação do princípio da publicidade.
2.2. Preço abaixo mercado
Em que pese o autor defender que o imóvel foi alienado por valor muito abaixo do mercado (8 vezes menor do que avaliação de 230 milhões de reais), a CAIXA juntou laudos de avaliação realizados em 2016 (evento 23, LAUDOAVAL3), 2018 (evento 23, LAUDOAVAL2) e 2023 (evento 23, LAUDOAVAL8). Todos apresentaram valores inferiores ao montante indicado pelo autor: R$85.854.000,00, R$87.711.000,00 e R$17.400.000,00, respectivamente.
Acerca das diferenças a CAIXA assim se manifestou:
E efetivamente o valor previsto para a oferta mínima no 1º leilão (R$230.692.110,00) foi bastante superior àquele trazido no laudo elaborado em 2018 no curso do processo de consolidação da propriedade. No entanto, aludido montante decorreu da previsão do artigo 24, parágrafo único, da lei 9.514/97:
“Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
“Parágrafo único: Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, 6 este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.” grifei
É que por ocasião do processo de consolidação de propriedade, o Município de Balneário Camboriú emitiu a guia de ITBI de nº 7.327, com vencimento 13/12/2018, no valor de R$ 6.920.764,24, tendo efetivado o cálculo do valor devido com base no valor venal atribuído por aquela municipalidade, de R$ 230.692.074,57 (Anexo VI). Tal valor foi objeto de impugnação administrativa feita pela CAIXA, através de processo administrativo nº 2018043568 e que aguarda decisão do Município.
Os documentos evidenciam que a avaliação inicial de 230 milhões de reais decorreu da obrigação legal do art. art. 24, parágrafo único, da Lei n. 9.514/97, uma vez que o Município de Balneário Camboriú arbitrou tal valor para fins de base de cálculo do ITBI.
Também se verifica existência de variação significativa entre o valor das avaliações realizadas em 2016 e 2018 (85 e 87 milhões de reais) e aquela de 2023 (17 milhões de reais).
Conforme demonstrado pelas partes rés, a diferença se justifica pela criação da Área de Proteção Ambiental – APA Costa Brava, mediante Decreto 9.346/2019 do Município de Balneário Camboriú. Isso porque o Plano de Manejo apresenta diversas restrições ao exercício do direito de propriedade (evento 18, ANEXO5 e evento 18, ANEXO6), inerentes à instituição de área especial ambientalmente protegida, o que impactou diretamente no preço de mercado dos imóveis.
Em meu sentir o contexto acima é suficiente para demonstrar que o valor de 230 milhões de reais não refletia o valor de mercado do bem à época das avaliações realizadas pela Caixa. E, após a inclusão da área na APA Costa Brava, os preços de avaliação foram readequados às restrições ambientais impostas. No ponto, transcrevo manifestação da Caixa:
Outrossim, expirada a validade dos laudos anteriores, foi realizado novo laudo em maio/2023, (nº 7710.7465.000269059/2023.01.01. 01), quando foi atribuído o valor de R$ 17.400.000,00, valor esse ratificado pela área de engenharia da CAIXA (anexo VII). Tal valor foi justificado pela readequação do mercado da região às condições impostas pela aprovação da Lei Municipal de BC nº 9.985/2000 que criou a AREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA) “Costa Brava”, cuja praia de Taquarinhas está inserida.
Ainda assim, o preço final da venda de R$31.510.000,00 revela-se próximo ao dobro da avaliação, superando consideravelmente o montante de R$17.400.000,00.
Do exposto, em sede de cognição sumária típica dos provimentos judiciais de urgência, tenho que não merece guarida o argumento de que a venda foi realizada abaixo do mercado e em prejuízo à empresa pública federal.
2.3. Projeto de Lei de criação do Parque Estadual de Taquarinhas
A parte autora também alega que a área não poderia ser alienada em razão da existência de Projeto de Lei que cria o Parque Estadual de Taquarinhas.
A existência de projeto de lei em tramitação não é suficiente a amparar a pretensão autoral. Isso porque enquanto não for aprovado, sancionado e publicado o projeto de lei não gera qualquer obrigação, ante o princípio da legalidade previsto no art. 5º, inciso II, da Constituição Federal: “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”.
Ademais, a tramitação da matéria juntada pelas rés indica que referido PL encontra-se arquivado desde 16.01.2023, por término de legislatura (evento 18, ANEXO4). Ou seja, diferentemente do que sustenta o autor, o projeto de lei está sem movimentação há praticamente dois anos.
2.4. Violação à vedação de participação em licitação em consórcio direto e indireto
Por fim, em emenda à inicial o autor apresenta nova causa de pedir (evento 19, EMENDAINIC1).
Sustenta que a empresa Biopark teria sido constituída 2 (dois) dias antes do início do leilão online e não teria capital social compatível com o valor de aquisição da área. Tais condições demonstrariam o objetivo de burlar a proibição de consórcios diretos ou indiretos já que “o certame em comento possui vedação específica de consórcio direto e indireto”, sendo que o pagamento deveria ocorrer diretamente pela empresa vencedora. Cita o art. 15 da Lei nº 14.133/2021.
A tese não tem embasamento legal. O art. 1º, §1º, da Lei nº 14.133/2021 (Lei de Licitações) exclui expressamente de sua abrangência as empresas públicas, as sociedades de economia mista e suas subsidiárias, regidas pela Lei nº 13.303. de 30 de junho de 2016, ressalvado o disposto no art. 178 desta Lei, o qual versa sobre matéria penal.
Nesse sentido, a norma invocada sequer tem aplicação à Caixa Econômica Federal, ante sua natureza jurídica de empresa pública, a qual se sujeita às disposições da Lei nº 13.303/2016, consoante já registrado no item 2.1 acima.
Demonstrada a ausência de probabilidade das alegações do autor deve ser rejeitado o pedido liminar de suspensão da alienação dos terrenos da Praia de Taquarinhas efetivado pelo procedimento 3010/0124-CPVE/PO.
3. Diante do exposto, indefiro o pedido liminar.
Intimem-se, com urgência.
Citem-se.
Com a resposta, intime-se a parte autora para que se manifeste em réplica.
Por fim, intime-se o MPF, nos termos do artigo 5º, §1º da Lei nº 7.437/85.
Decorridos os prazos, retornem os autos conclusos para saneamento.
Documento eletrônico assinado por ANDRE LUIS CHARAN, Juiz Federal Substituto na Titularidade Plena, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006 e Resolução TRF 4ª Região nº 17, de 26 de março de 2010. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico http://www.trf4.jus.br/trf4/processos/verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 720012493945v9 e do código CRC 50b0b5f9.
Informações adicionais da assinatura:
Signatário (a): ANDRE LUIS CHARAN
Data e Hora: 18/12/2024, às 16:20:25